别急着降价卖二手房，等等明年楼市小阳春？| 楼先生问答NO.465
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1、同事的那套二手房，前两天调高了挂牌价。往上调了15万，中介都觉得不可理解，毕竟现在二手房是「只有降价才卖得出去」的行情。其实不是同事不想卖了，而是看到政策暖冬，决定等一等明年的小阳春。
2、为什么会有政策暖冬的感觉？因为，重要会议没有提到房地产，并有四个字格外醒目。那就是——微观要活。似乎突然就明白了：越来越多的城市，在政策上作出微调。
3、从各方面数据来看，杭州楼市还是稳如狗。所以，调控放松暂时不会出现在杭州，但其它房价顶不住的城市，肯定会进一步试探中央，放松的空间会也增多。但说实话，留给房地产行业腾挪的时间和操作空间，是越来越小了。
4、明年楼市全面回暖的概率不大，最多会有局部楼市出现小阳春。当然有可能根本不会有。即便重复今年的小阳春，大概率也是“先扬后抑”的走势。所以，如果2020年再次出现小阳春，一定是稍纵即逝的机会——抓紧卖。
6、明年国内经济肯定很难。因此，关键看要不要力保6？如果要，就得刺激，意味着楼市有机会。如果不要，地方认为是「微观要活」的放松，也会被无情叫停。
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文教/锦绣公馆、申花/养云静舍、精装现房
@雪
手上一套亲亲家园110方多层5楼，一套步行700米到西湖的曙光公寓，50方不到，两室学区房，西湖小学理念和教学都不错。小孩初中可能就住校了。现在想置换一套品质好的改善房，问题来了：1、是该买新房还是换一套大一点的曙光公寓的房子？2、卖掉目前哪套腾出房票？
楼先生：曙光公寓是2000年左右的房子，房子本身已经过时了。没记错的话，曙光公寓有一栋是2006年造的，但也不是很值得买：一方面周边都是老小区的居住方式，没有改善的氛围，再多过几年，可能还得置换；另一方面，单价也要8万左右，算下来，总价也得八九百万。这个预算，只要往外移一点，就能找到很多更好的选择方案。
以前城西文教区比较尴尬，要么很老的老小区，要么价格奇贵的次新房。接下来终于有新房买了，价格都不贵。比如古荡附近，中海的黄龙云起可以留意，均价5万8，豪宅该有的它都有。再往余杭塘路那边，中冶的锦绣公馆也会上市，精装现房，外立面已经露出来了。还有一个古翠蓝庭，中国铁建和滨江合作开发的，工程是滨江负责。
还有申花一带可以考虑，像古翠隐秀，140方左右差不多700多万，还有九龙仓的天玺和天荟也够得着，到明年上半年，申花唯一的精装现房也要一把开，一共300套不到，这个楼盘叫作养云静舍，建发和杭房开发的，产品属于建发的中式建筑系列。我去参观过建发在厦门的不少楼盘，非常有特色。要卖的话，建议卖亲亲家园。
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东湖（临平山北+超山）、塘栖/观棠明月
@思考的石头
孩子刚到临平工作，还没落户，租房居住，计划购买90方左右的房子，目前很茫然，请老师帮忙规划和建议。包括买房资格、楼盘选择、贷款方式等。
楼先生：第一步得确认买房资格。杭州的限购政策不算最严厉，但相对很多城市，也不算宽泛。杭州太红了，限购严一点也是应该的。如果非杭州户籍，需要连续缴纳两年及以上的社保或个税。不少人问：有没有突破限购的方式。没有。社保不能补交也不能断掉。当然，杭州对人才是很优待的。如果着急买房，可以试着通过人才引进的方式。
贷款方面，目前全国都是一个执行标准：首套首付最低三成，二套首付最低六成。注意一下，限贷政策里面有一条：只要有过贷款记录，即使名下无房，也会被认定成二套房。至于贷款方式，尽量贷款年限用足，按最低首付来贷款。一个原则是：资金和时间杠杆，能多用就多用。
在临平工作，临平山北是现在很适合买房地方，几个新盘都卖得挺快的，中签率都不高，现在剩下的选择不多。此外，还可以往超山方向，比如江山风华、上锦宸府、时代悦章，都可以关注。如果视野再扩宽一点，塘栖也不是不可以，比如雍澜府，观棠明月。听说地铁9号线二期规划会往北延伸到塘栖，经过超山，今后整个山北区域都会串联起来。
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上限700万、杭州亚运村、奥体核心区宅地
@momo蓉
老师，刚卖了旧房，房票房款要1月中旬才到位。现住在万科世纪之光，上班在钱江新城，8年后退休。房价承受上限700万，想问下澄品、御虹府、滨江丹枫四季这些楼盘与融创杭源里，两个方向区域买哪个好？ 如以上楼盘最终摇不到，考虑七堡的天悦江湾、公园1872、中南棠玥湾，九堡的德信钱塘云庄，这四个楼盘该如何选择？
楼先生：用传统观念看，杭源里这个位置是很好的，距离武林广场三公里，周边几乎集齐了该有的城市资源，有学区，有地铁，有乐堤港，不远处还有大悦城，还有运河和大兜路，这些都是确定的，加上杭源里又是设计感很强的楼盘，将来辨识度会非常高。所以，买杭源里会很安全。
但是从城市发展的角度看，奥体和钱江世纪城更有想象空间，毕竟江南岸的沿江地带，聚集了整座城市的发展资源。这样来看，大关不如奥体和钱江世纪城，将来后者的增长动能会更强劲。换一个角度看，大关还是区域级的，而奥体和钱江世纪城吸纳的人是来自全城的。
因此，保利澄品、丹枫四季或者御虹府，能摇到，当然都是好的。尽管这一带的房子中签率会很低，但好在接下来也不是没有房子，比如滨江还有两块宅地，奥体还有一块核心区宅地也要出让了。另外，明年亚运村也要来了，一共有4400多套住宅。
如果到时候真的都买不到，这个概率不大，那就先关注艮北吧，相比之下，艮北的发展会跟快一点，城市资源、居住氛围以及地铁分布，都更密集。4万出头的艮北，性价比挺高的。从艮北自身来讲，开始进入成熟期了，改善自住可以摘取果实了。
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200-250万总价、市区老房子、璀璨澜庭
@李冬冬
90前的单身女青年，今年杭州落户，想买一套总价200万左右的新房，自住。最近看幸福里、和光尘樾，二手房也有关注，买新房压力会有点大，买二手房总价要再控制缩紧，想问下，对于单身女青年买房子，有什么建议？
楼先生：预算有限，无非两个方向的选择。一个外围一点的新房或次新房，另一个市中心的老小区。有些人不介意老小区的生活方式，市中心的位置，出个门什么都有了。所以你要是不介意，又想总价得到很好的控制，买老小区也没关系。再怎么样，生活是方便的。
从另一些维度讲，比如居住品质、升值潜力，那还是外围一点的新房更理想。现在杭州城市骨架往外拉伸，尽管位置远一点，但也会有地铁通达，购物中心也还会开过去，所以200万左右，仁和、崇贤可以关注看看，如果总价可以再多50多万的预算，又会多出良渚新城、勾庄、老余杭这些。
总之，压力可以扛得住，和光尘樾、幸福里，只要能摇中，还是优先建议的。如果摇不到，接下来勾庄靠运河这边，世茂的璀璨澜庭，也快上市了，从单价上来说，肯定也不会贵的。而市中心的老房子，可以同时作为自己的退路，反正一时半会不会涨了。
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350-400万、西溪/和家园、万科天空之城
@小圆圆
准备结婚的小两口，今年年底或明年开春买房，因男方工作自由，女方工作在未来科技城，所以考虑未来科技城，但因为教育政策又考虑学区房，承受空间在350-400万，摇了好几次都摇不到，想问老师：要不要考虑买二手房？
楼先生：考虑二手房，也不是不行。比如西溪和蒋村一带可以淘一淘，这样的话，兼顾得到西湖区的学区。在目前二手房绝对供大于求的状态下，说不定有急售的房东，挂出特别实惠的房源。可以重点留意和家园和万科玉泉，400来万还是够得着的。往蒋村一带，就只能关注年纪大一点的二手房了。
撇开学区这一点，或者对学区的要求降低一点，索性直接未来科技城。比如天空之城，马上要开盘了，小高层+洋房，单价4万左右。我大致盘了一下，天空之城里面有未来中心、大屋顶文化、小学和幼儿园，还有养老、社区商业中心，几乎覆盖了万科在杭州的所有业态。这意味着，今后生活在天空之城，可以不用再出小区。
天空之城不是唯一的选择，还有杭州富力中心、西溪公馆，以及靠近老余杭那边还有一个新盘，叫杭语蓝庭。在未来科技城，因为高层限价挺厉害的，所以同样的预算，可以买到更大的居住面积。当然，如果400万总价，未来科技城的次新房，可以随便挑了。但有一点，四五年前的未来科技城，气质是不一样的，现在的产品更新，规划设计理念更先进。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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